Toutes les différences et subtilités de la location meublée ou location nue​

Lorsque vous investissez dans une propriété locative, vous avez plusieurs options à votre disposition : la location en bail vide ou la location en bail meublé. Bien que la différence puisse sembler insignifiante, elle peut en réalité avoir des conséquences significatives et des implications majeures. Afin de vous aider à déterminer ce qui convient le mieux à votre investissement, nous allons examiner en détail les subtilités fiscales et juridiques de ces types de baux à travers les questions suivantes :

1. Quelle est la durée d'un bail ?
2. Quand prend-il fin ?
3. Quelle est la durée d'un préavis pour quitter une location ou récupérer son logement ?
4. Comment rompre un bail ?
5. Comment est imposée une location meublée ou vide ?
6. Quels facteurs influencent le choix du bail ?

Quelle est la durée du bail ?

La principale différence entre un bail meublé et un bail non meublé réside dans la durée. Si vous optez pour une location meublée, la durée est d'un an, quel que soit le locataire.
En revanche, pour une location vide, la durée est de trois ans si vous êtes une personne physique ou une SCI, et de six ans pour une personne morale (société).

Quand le bail prend-il fin ?

Le bail prend généralement fin lorsque le locataire ou le propriétaire donne congé. Cependant, à l'échéance du bail, il est automatiquement renouvelé pour la période initiale, ce qui signifie qu'il n'est pas nécessaire de signer un nouveau bail ou de contacter le propriétaire/locataire à ce moment-là.

Comment rompre un bail locatif ?

Pour mettre fin à un bail locatif, le bailleur ou le locataire doit impérativement donner congé et respecter une période de préavis.
Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec avis de réception, et il peut être envoyé par voie postale, voie électronique (AR24), par huissier ou remis en main propre contre émargement. La durée du préavis varie en fonction du type de bail et de l'initiative de la résiliation.
* Si le propriétaire prend l'initiative de résilier un bail meublé, il doit respecter un préavis de trois mois.
* Pour un bail vide, le préavis est légèrement plus long, soit six mois.
Le congé ne peut être délivré que pour trois raisons spécifiques : si le propriétaire souhaite vendre la propriété (avec un droit de préemption pour le locataire dans le cas d'une location vide), s'il a un motif impérieux et légitime, ou s'il souhaite récupérer le logement pour y loger un membre de sa famille en tant que résidence principale.
En ce qui concerne l'initiative du locataire, celui-ci peut résilier le bail à tout moment. En bail meublé, le locataire doit respecter un délai de préavis d'un mois, tandis qu'en bail vide, le préavis est de trois mois. Cependant, le délai de préavis peut être réduit à un mois dans certaines situations, notamment lorsque le logement se trouve dans une "zone tendue", en cas de problème de santé, si le locataire bénéficie du revenu de solidarité active (RSA), ou en cas de mutation ou de premier emploi.

Comment sont imposés les loyers de votre location ? Quel est le régime le plus rentable ?

En location meublée, la fiscalité et la rentabilité brute sont généralement plus avantageuses. Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet de percevoir des revenus classés dans la catégorie des "bénéfices industriels et commerciaux" (BIC). Sous ce statut, deux régimes d'imposition sont possibles :
1. Le micro-BIC (régime forfaitaire) s'applique lorsque les recettes locatives n'excèdent pas 70 000 €. Il offre un abattement de 50 % sur les recettes, mais ne permet pas de déduire les charges.
2. Le régime réel s'applique automatiquement au-dessus de 70 000 € de revenus locatifs (ou sur option en deçà de ce seuil). Il permet de déduire les charges et de pratiquer l'amortissement, ce qui peut réduire considérablement les revenus locatifs, voire les ramener à zéro. Ce régime est valable pour deux ans et se renouvelle automatiquement pour la même durée.
Les bailleurs en LMNP sous le régime réel peuvent déduire diverses charges de leurs loyers, à condition que ces charges soient liées à l'exploitation, justifiées et documentées. Cela inclut les intérêts d'emprunt, les frais de dossier, la CFE, la taxe foncière, les services publics, l'amortissement, les frais de notaire, les frais d'agence, les frais de comptabilité, les assurances et les travaux.
En comparaison, la rentabilité en location vide est généralement moins intéressante. Vous n'avez pas besoin de meubler la propriété ni de vous occuper des réparations en cas de panne, mais le loyer proposé est généralement plus bas qu'en location meublée. Pour les propriétés de taille, emplacement et qualité équivalents, les différences de loyer peuvent varier de 10 % à 30 %.
En ce qui concerne la fiscalité de la location vide, le régime micro-foncier permet un abattement de 30 % sur les loyers s'ils n'excèdent pas 15 000 euros par an. Cependant, si vos charges dépassent l'abattement de 30 %, il peut être plus avantageux de choisir le régime réel.

Quels autres paramètres peuvent influencer le choix du bail ?

Les caractéristiques propres à la propriété et à son environnement peuvent avoir une influence significative sur votre décision. Par exemple :
* Les maisons ou les appartements familiaux de plus de trois pièces attirent généralement des familles à la recherche d'une location à long terme. Avec une durée d'engagement plus longue (généralement d'au moins trois ans), un bail vide peut être avantageux tant pour le propriétaire que pour le locataire. Les locataires peuvent personnaliser le logement avec leurs propres meubles, ce qui peut rendre le loyer plus attrayant financièrement. De plus, cela peut entraîner une plus grande stabilité, réduisant ainsi les coûts d'agence dus à une rotation moins fréquente des locataires et à une vacance locative réduite.
* Les studios ou les deux-pièces sont généralement prisés par les étudiants ou les jeunes couples actifs, qui préfèrent souvent des logements déjà meublés pour éviter les tracas liés au déménagement. Les grandes villes, comme Paris, attirent également des personnes amenées à s'installer temporairement, telles que les expatriés ou les cadres en mission temporaire. En raison de la durée d'engagement plus courte (généralement d'au moins un an), le propriétaire bénéficie d'une plus grande flexibilité pour réviser le loyer, effectuer des rénovations ou changer de locataire si nécessaire.

FREDéLION représente 3 agences immobilières à Paris 15 et plus de 30 collaborateurs. Nos équipes sont natives du 15eme arrondissement et sont à votre écoute pour vous accompagner dans vos projets immobiliers que ce soit à l'achat, la vente, la gestion locative, la location, le viager.

Prix Immobilier base Notaires à fin Juillet 2023  

Paris 15 : 9 520 €/m²

Prix immobilier Saint-Lambert : 9 050 €/m² 

Prix immobilier Necker : 10 020 €/m²

Prix immobilier Javel : 8 900 €/m²

Prix immobilier Grenelle : 10 170 €/m²

Pour connaitre la valeur de votre bien vous pouvez l'estimer via notre outil d'estimation en ligne https://paris-15-saint-charles.fredelion.com/fr/vendre

Vous cherchez à nous confier la gestion locative d'un appartement sur Paris ? Contactez nous : https://paris-15-saint-charles.fredelion.com/fr/faire-gerer

Vous cherchez à acheter un appartement dans le 15eme arrondissement ? Trouvez votre bonheur via notre moteur de recherche https://paris-15-saint-charles.fredelion.com/fr/immobilier/vente