Actualité - Qu'est ce que le taux d'usure ?

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, la loi impose un taux d'intérêt maximum, appelé taux d'usure, au-delà duquel votre Taux Annuel Effectif Global (TAEG) ne peut pas aller. Ce taux d'usure est recalculé trimestriellement par la Banque de France et varie en fonction de la durée du prêt. Si le TAEG proposé par la banque dépasse ce taux d'usure, le prêt ne peut pas être accordé.

Le taux d'usure a pour principal objectif de protéger les emprunteurs en garantissant qu'ils ne seront pas soumis à des taux d'intérêt excessifs ni à des pratiques de prêt abusives. Il sert également à maintenir la transparence sur le marché du crédit immobilier et à prévenir la concurrence déloyale entre les banques.

Comment la Banque de France détermine le taux d'usure ?

Le taux d'usure est réévalué tous les trimestres par la Banque de France. Pour le calculer, la Banque de France prend la moyenne des taux effectifs des prêts immobiliers accordés au cours du trimestre précédent, à laquelle elle ajoute un tiers. Les nouveaux taux d'usure sont ensuite publiés au Journal officiel en prévision du trimestre suivant.

Depuis le début de l'année 2023, la Banque de France a décidé de publier ces taux mensuellement au lieu de trimestriellement, en raison de la hausse rapide des taux d'intérêt des prêts immobiliers. Ces taux mensuels sont établis en se basant sur la moyenne des taux pratiqués au cours des trois mois précédents. Cette mise à jour plus fréquente vise à rendre le marché immobilier plus réactif aux fluctuations des taux d'intérêt tout en maintenant la protection des emprunteurs.

Selon la législation en vigueur, dépasser le taux d'usure est considéré comme une infraction. Les articles L 314-6 à L 314-9 du Code de la consommation et l'article L 313-5-1 du Code monétaire et financier définissent les références juridiques et réglementaires qui gouvernent le taux d'usure. Les banques encourent de lourdes sanctions si elles accordent un crédit immobilier à un taux usuraire, c'est-à-dire un taux supérieur au taux d'usure fixé par la loi. L'amende peut aller jusqu'à 300 000 €, et une peine de prison pouvant aller jusqu'à deux ans peut être infligée en vertu de l'article L341-50 du Code de la consommation.

En 2023, les personnes les plus affectées par le taux d'usure sont les suivantes :

Les jeunes primo-accédants, car ils empruntent généralement sur une période de vingt-cinq ans avec un apport personnel limité, ce qui les rend plus risqués aux yeux des banques.
Les seniors et les individus présentant un risque de santé, car l'assurance prêt est plus coûteuse pour eux, ce qui peut faire franchir le seuil du taux d'usure et entraîner un refus de crédit.
Les investisseurs locatifs peuvent également être impactés, car les banques appliquent des taux plus élevés, et les investisseurs paient davantage pour leur assurance décès-invalidité.

Comment éviter de dépasser le taux d'usure pour votre crédit ?

Afin de rester en dessous du taux d'usure pour votre prêt immobilier, voici quelques conseils à prendre en considération :

Négociez le taux d'intérêt de votre crédit. Vous pouvez argumenter en mettant en avant un apport personnel conséquent (20 %), ce qui peut vous permettre d'obtenir une réduction allant jusqu'à 0,10 % par rapport au taux moyen. Si vous envisagez de placer votre épargne dans la même banque, cela peut également influencer positivement le taux d'intérêt initial. La vente liée de produits ou services est interdite, ce qui signifie que la banque ne peut pas vous obliger à les acheter.
Réduisez les frais annexes, comme les frais de dossier. Ces frais, inclus dans le TAEG, varient d'une banque à l'autre. Ils représentent généralement entre 0,30 % et 1 % du montant emprunté, avec un minimum de 350 à 500 €. Certaines banques peuvent réduire ces frais si vous souscrivez à leur assurance multirisque habitation ou à d'autres produits, bien que les banques soient moins enclines à négocier ces frais de dossier actuellement. Les coûts liés à la garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution) sont généralement fixes et non négociables.
Optez pour un prêt à taux révisable, si cela convient à votre situation. Les taux d'usure pour les crédits révisables sont généralement plus élevés que pour les prêts à taux fixes, mais les taux de départ sont souvent plus bas. Vous pouvez également choisir un taux révisable capé pour plus de sécurité, limitant ainsi les hausses possibles du taux d'intérêt.

Il est important de prendre en compte votre situation financière personnelle et de consulter un professionnel du crédit ou un conseiller financier pour prendre la décision la plus adaptée à votre cas.

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